2026年，针对同居期间共同还贷的房屋，产权和增值部分如何分割？

法律依据

《中华人民共和国民法典》第三百零八条【共有类型不明】

“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”

• 适用解释：同居关系中的双方若对房屋产权份额没有明确约定，通常不构成“家庭关系”，因此一般视为按份共有。这意味着需要根据双方对房屋的贡献（如出资、还贷情况）来确定各自的份额。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条【共同还贷补偿】

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

• 适用解释：该规定虽然针对的是婚姻关系，但其处理共同还贷部分及其增值的原则，在同居关系中具有重要的参考意义。核心在于分割共同还贷部分的增值，而非房屋产权本身。

具体问题分析

一、产权归属

• 基本原则：房屋的产权归属主要取决于登记情况。如果房屋登记在一方名下，该方通常被视为产权人。
• 例外情况：如果能证明另一方对房屋有重大贡献（如支付了大部分首付款、共同出资购买等），且能提供相应证据，法院可能根据公平原则认定双方为按份共有。

二、共同还贷部分的分割

• 性质认定：同居期间以共同收入或各自财产偿还的贷款，属于双方的共同出资。这部分出资及其对应的财产增值部分，应在关系结束时进行分割。
• 计算方法：
  • 补偿数额 = 共同还贷总额 ÷ 房屋总价款（或购房总成本） × 房屋当前市场价值 × 补偿比例
  • 补偿比例：通常根据双方对共同还贷的贡献比例确定，如无明确约定或证据，一般视为均等。
  • 房屋当前市场价值：指分割时的评估价值。

三、增值部分的分割

• 分割基础：增值部分的分割主要基于共同还贷部分所占房屋价值的比例。
• 计算公式：
  • 共同还贷部分对应的增值 = （房屋当前市场价值 - 购房总成本） × （共同还贷总额 ÷ 购房总成本）
  • 其中，“购房总成本”通常包括购房款、税费等。

结论与建议

产权处理：

• 若房屋登记在一方名下，另一方主张产权的难度较大，法院通常不会直接改变登记。
• 若双方对产权归属有争议，应重点收集并保存出资凭证、还贷记录、双方关于房屋的约定（如协议、聊天记录） 等证据，以证明对房屋的贡献。

补偿计算：

• 非产权登记一方的主要权利在于对共同还贷部分及其增值的补偿。计算公式可参考上述方法，但具体计算方式需结合案件证据和法官的自由裁量。
• 建议通过专业评估机构对房屋的当前市场价值进行评估。

行动建议：

• 收集证据：保存好购房合同、付款凭证、贷款合同、还款记录、双方关于房屋的沟通记录等。
• 协商优先：双方应首先尝试通过友好协商，就房屋的分割或补偿达成协议，并签订书面文件。
• 诉讼准备：若协商不成，应及时向不动产所在地或被告住所地的人民法院提起诉讼，要求分割共同还贷部分及其增值。
• 专业咨询：此类案件涉及复杂的法律和财务计算，建议咨询专业律师或会计师，以准确评估自身权益。

风险提示：同居关系中的财产分割与婚姻关系不同，法律保护相对较弱。明确约定、保留证据至关重要。